Sempre più care le case in Germania

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Un piccolo balcone a Monaco arriva a costare quanto un’auto di media cilindrata. A Berlino dal 2016 gli appartamenti in media sono rincarati dell’84 per cento, la percentuale più alta in Germania. Eppure, quasi ogni giorno su qualche giornale leggo la previsione degli esperti sul pericolo della bolla immobiliare: prima o poi esploderà. Ma non precisano quando.

Gli analisti scrivono che nascono sempre meno bambini, domani serviranno meno alloggi. Ma dal 2015 sono arrivati un milione e 800mila profughi, ben pochi saranno rispediti indietro anche se le loro domande di asilo non verranno accolte. Da qualche parte dovranno abitare. E le norme ecologiche volute dai Verdi, certamente giuste, fanno lievitare i costi edilizi. Alla bolla non credono le grandi società edilizie: nei primi tre trimestri del 2021, i permessi di costruzione sono aumentati del 5,4 per cento.

Una giovane coppia oggi può approfittare dei tassi quasi a zero per un mutuo e comprare casa. Faranno comunque un affare. Prima o poi i rincari si fermeranno, i prezzi scenderanno, ma alla fine ci avranno guadagnato. Dopo il crollo del Muro e la riunificazione, i prezzi degli alloggi esplosero a Berlino, poi crollarono quasi della metà, perché la previsione che la metropoli sarebbe diventata la capitale della Mitteleuropa si rivelò sbagliata a causa del crollo dell’Unione Sovietica. Poi sono tornati a salire rapidamente. Nessuno degli esperti previde che italiani, spagnoli, svedesi avrebbero comprato casa a Berlino.

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I prezzi salgono ovunque in Germania, secondo uno studio dell’Institut für deutschen Wirtschaft, l’istituto per lo studio dell’economia, come è ovvio meno in percentuale nelle città dove erano già alti: per un appartamento di 80 metri quadrati, del 66 per cento a Colonia, del 64 a Francoforte, del 54 a Amburgo, e solo del 43 a Monaco, da sempre la più cara. Nella capitale della Baviera il rincaro è stato intorno ai 185mila euro. Nelle zone centrali non si trovano offerte sotto i 10mila euro per mq. Ad Amburgo si è intorno ai 6.100. Salgono anche nella ex Germania Est: A Zwickau si registra un più del 18 per cento, a Cottbus e Rostock del 17.

Naturalmente, salgono gli affitti: sempre per questo alloggio tipo, in un quartiere non centrale, ma non in estrema periferia a Monaco si paga intorno ai 2.500 euro al mese, a volte kalt, freddo, cioè senza comprendere le spese. Nel primo semestre di quest’anno, i prezzi sono ancora saliti intorno al sette per cento, come risulta in base a 120mila contratti di vendita.

Rincarano parallelamente anche le case unifamiliari: Berlino è sempre in testa con il 67 per cento, a Monaco il prezzo è salito in media di 261mila euro, in certi casi il valore è raddoppiato. A Colonia il prezzo medio per metro quadrato è di 4.200 euro, ancora il più conveniente rispetto alle altre città. A Monaco cinque anni fa si era intorno a 5.500 euro, ma la media comprende anche le zone periferiche. Un balcone o una piccola terrazza fa aumentare il prezzo, come a Roma, Milano, Parigi. A Berlino per una casa unifamiliare, definirla villa è un’esagerazione, di 140 metri quadrati, e 600 mq di giardino, la media è di 629mila euro, 251mila in più rispetto al 2016.

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Io non sono un esperto, e potrei sbagliarmi. Non so se convenga ancora agli italiani investire nell’immobiliare a Berlino, come negli ultimi anni, a meno che non ci si voglia trasferire in Germania. Nella Capitale negli ultimi cinque anni la giunta rosso-rosso-verde ha limitato i diritti dei proprietari, considerati speculatori. Ha votato l’equo canone, con regole tanto cervellotiche e burocratiche che è stato bocciato dalla Corte Costituzionale.

Dopo il voto di settembre, la coalizione è stata confermata, ed ora propone di espropriare le grandi società immobiliari. Il referendum, votato il 26 settembre, ha ottenuto la maggioranza, ma in Germania è solo consultivo. Comunque, non sarà possibile: sarebbero necessari 55miliardi di euro, e le casse comunali sono in rosso per 60 miliardi. Ma affittare è un rischio: in molti quartieri è stato vietato il B&B, e se si affitta a lungo termine è difficile sfrattare l’inquilino.

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