Una volta si usava dire che tutte le strade portavano a Roma. Oggi il noto adagio si sta lentamente trasformando in “tutte le strade portano a Berlino”. Il mercato immobiliare ha subito notevoli cambiamenti in tutta Europa negli ultimi anni. La Crisi ha colpito duramente quanti volevano realizzare un guadagno dalla vendita della propria abitazione in Italia ed ha favorito, ovviamente per la ragione contraria, quanti hanno investito i propri capitali nel “mattone”. Il fenomeno della compravendita d’immobili, almeno nelle proporzioni italiane, era sconosciuto fino a poco tempo fa in Germania, soprattutto a Berlino. Questo probabilmente per due ragioni. La prima data dal fatto che la legislazione tedesca ha sempre tutelato moltissimo gli affittuari, consentendo loro di usufruire di benefici contrattuali (che analizzeremo in seguito) ben differenti da quanto previsto dalla nostra di legislazione. La seconda, ma non di minore importanza era la compressione del mercato dovuta alla divisione delle due Germanie. Con la caduta del Muro, giganteschi piani d’investimento hanno fatto letteralmente esplodere il mercato dell’edilizia, tanto quella legata alla ristrutturazione dei vecchi immobili, quanto quella legata alla costruzione di nuovi edifici.

Berlino in particolare da città a lungo “snobbata” perché considerata “poco appetibile” dall’industria della costruzione, si è trasformata letteralmente in un cantiere a cielo aperto. Con il trasferimento del Governo da Bonn, migliaia di aziende operanti nei più disparati settori hanno deciso di aprire, se non addirittura trasferire, una propria sede nella nuova Capitale, sempre più “centro” dell’Europa.

Pertanto investire nel mattone a Berlino è diventata una cosa molto di “moda” anche fra i nostri connazionali in cerca di “buoni affari”, “facili investimenti” e perché no, tassazioni inferiori rispetto al Belpaese. Ora la domanda è d’obbligo: ma sarà poi così vero che acquistare in Germania (e Berlino in particolare) sia ancora così conveniente? Noi del Deutsch-Italia abbiamo cercato di fare chiarezza in un mondo, quello del mercato immobiliare tedesco, tanto discusso da “addetti ai lavori” e non, ma tutto sommato poco conosciuto veramente a fondo dal vasto pubblico. Ci siamo rivolti pertanto ad uno degli operatori leader nel campo, la Bato Group, nella persona del suo presidente Andrea Barbato, per farci dire come stiano effettivamente le cose.

Andrea Barbato

Andrea Barbato

Abbiamo incontrato il dott. Barbato nella sede del Gruppo, a Voßsraße, a Berlino, proprio a due passi da Potsdamer Platz.

Arrivato a Berlino nel 2007 da Londra, dove si era trasferito da Roma sua città natale, lavorando per un gruppo tedesco (Garbe) subito dopo aver conseguito la laurea in giurisprudenza, Barbato ha fondato una società che si occupa di gestire, per conto di quanti vogliano investire da tutte le parti del mondo a Berlino i loro patrimoni nel campo immobiliare (scouting, acquisizione, finanziamento, gestione e vendita). Ciascun cliente è seguito con la strategia che risulta migliore per il singolo caso. Dal 2007 ad oggi la Bato Group ha comprato circa 170.000mq d’immobili solo a Berlino ed ha in gestione oltre 130 appartamenti che affittano per durata superiore all’anno (come vedremo, forse la forma più conveniente per chi, dopo l’investimento, intende affittare il proprio immobile).

Dott. Barbato, se è cambiato, come s’è evoluto il mercato immobiliare di Berlino in questi ultimi anni? Partiamo dall’affitto di un immobile.

Se vogliamo parlare di affitti, dal 2007 (anno della mia venuta a Berlino) ad oggi è molto cambiato. Soltanto nell’ultimo anno la Politica ha cercato di porre dei limiti legislativi agli incrementi di prezzo ad un mercato immobiliare in continua crescita. C’è da premettere che nella Capitale tedesca l’affitto viene calmierato, attraverso il cosiddetto Mietspiegel (letteralmente “specchietto degli affitti”, in pratica il nostro equocanone) dai singoli Municipi cittadini, strada per strada, numero civico per numero civico (nello stesso quartiere le cifre possono variare, e anche di molto). Comunque parlando in senso generico, fino allo scorso anno (2014), quanti possedevano un immobile che fosse già affittato al momento dell’acquisto, potevano adeguare il canone soltanto al prezzo stabilito al mq dallo Mietspiegel. In ogni caso non si poteva aumentare l’affitto per una cifra superiore al 20 per cento in tre anni. Al contrario, qualora fosse stato libero, lo si poteva affittare senza alcun limite di prezzo. La nuova regolamentazione, prevista in vigore da quest’anno, oltre ad abbassare il limite d’aumento previsto nei tre anni al 15 per cento, oltre a limitare anche i nuovi affitti (per quanto riguarda gli appartamenti non ristrutturati secondo le nuove normative).

A proposito d’inquilini, cosa prevede la legge tedesca in merito al caso in cui s’acquistasse un appartamento già affittato? Il nuovo proprietario può entrare in possesso del proprio appartamento con facilità?

Incremento prezzo affitti in Germania @immowelt.de

I proprietari di casa sono tutelati dalla legge se l’inquilino non pagasse l’affitto per più di due mesi. In quel caso, attraverso una procedura legale, in termine di 6/8 mesi si può rientrare in possesso del proprio immobile. Normalmente, però, occorre sapere che l’inquilino ha molte tutele, forse più del proprietario. Pertanto un inquilino che avesse già, al momento dell’acquisto, un contratto a tempo indeterminato potrà rimanere a prezzo calmierato in teoria a vita. Questo a meno che, come si diceva prima, l’appartamento non venisse ristrutturato. In quel caso si avrebbe diritto di chiedere un prezzo di mercato.

Il mercato degli acquisti è cambiato anche per i tedeschi o comprano solo stranieri?

No, direi che anche i tedeschi hanno iniziato a comprare piuttosto che pagare un affitto. Questo per la ragione che la crescita dei prezzi degli affitti ha reso più conveniente pagare un mutuo, diventando proprietario di un immobile, piuttosto che un affitto. Ultimamente si assiste perfino al fenomeno, fino a poco tempo fa impensabile, di tedeschi dell’ex Ovest che acquistano in zone dell’ex Est (per esempio Mitte) e viceversa. Questo testimonia un’evoluzione della città in senso di Capitale europea al pari delle altre, quindi lo sviluppo è senz’altro in divenire. Rimane comunque valido il discorso che Berlino è un insieme di Kietz (letteralmente villaggio di pescatori), quindi ogni zona, magari anche periferica rispetto al centro, può avere un valore notevolmente superiore rispetto ad un’altra, indipendentemente dalla distanza dal centro cittadino vero e proprio.

Quali sono i passi da dover affrontare qualora s’intedesse acquistare casa in Germania?

Incremento prezzi acquisto Germania @immowelt.de

Incremento prezzi acquisto Germania@immowelt.de

In una città come Berlino si può acquistare a prezzi che vanno dai 1000€ a mq (periferia), fino ai 12.000€ (alcune parti di Mitte). Personalmente consiglierei di cercare nelle zone dove l’incremento di prezzo nel tempo può essere maggiore, quindi non necessariamente in pieno centro, ma magari in zone ben collegate a quest’ultimo attraverso i mezzi pubblici. Magari zone vicine ad università o centri di sviluppo importanti. In ogni caso consiglio di finanziare l’acquisto, essendo i tassi d’interesse bancari in Germania molto convenienti. Stiamo parlando, per capirci di un tasso fisso a 10 anni con una durata del finanziamento dai 20 ai 23 anni, con un interesse Taeg, cioè finito, dall’1,5 al 2% d’interesse. L’unica garanzia richiesta è l’immobile stesso, anche perché per le banche tedesche sarebbe molto difficile “aggredire” un capitale estero. Consiglio pertanto di rivolgersi a qualcuno che aiuti sulla strategia migliore da adottare per il proprio caso.

Ovviamente ci sono delle discriminanti date dall’età di chi chiede il mutuo e dalla solvibilità del cliente (qualora l’appartamento non fosse affittato per un certo periodo, la banca vuole essere sicura di poter rientrare del prestito).